Познаването на факторите, въздействащи върху пазара на недвижими имоти, е полезно за всеки с интерес към ипотечните кредити и от изключителна важност за решилите да получат заем срещу ипотека, тъй като дава яснота кои инвестиции биха имали по-голяма доходност, как да повишим цената на имота или да се сдобием с желания на по-изгодна стойност.
Изясняването на факторите, които са с най-голямо въздействие върху цените на недвижимите имоти, предполага добро познаване на видовете недвижими имоти, особеностите на самия пазар и ипотечното кредитиране. Единствено комплексният поглед върху тези три компонента може да ни даде точен отговор кои са определящите фактори при формиране на цената на недвижимите имоти, да спомогне за увеличаване на грамотността ви по темата и да предостави знания, с които да съумеете да извлечете най-доброто от своята недвижима собственост, особено при ипотечен кредит.
Видове недвижими имоти
Недвижимите имоти биват: инвестиционни; търговски; имоти, които се използват от собственика за осъществяване на дейността му; строителни.
Пряка икономическа полза носят инвестиционните имоти, чието предназначение е отдаване под наем. Имотите, използвани от собственика, формират материалната база на бизнеса му, а оценката на търговските имоти се определя на база техния потенциал за развитие, местоположение и печалба.
Друг признак за разграничаване на сградите е видът на конструкциите – паянтови, полумасивни и масивни, като последните в общия случай са по-добрата инвестиция.
Особености на пазара на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти e мястото, на което се пресичат търсенето и предлагането, купувачът и продавачът, без които пазарът не би могъл да съществува. Той е място за преговори между тях, с което влияе на ценообразуването.
На пазара кипи съревнование за по-изгодни условия и цени, което определя неговата конкурираща функция. Тези функции на пазара му позволяват да оказва влияние и върху ипотечното кредитиране.
Онова, което отличава най-ярко пазара на недвижими имоти от останалите пазари, е неговата силно изразена локализация, персонификация (възможност дори на един клиент да повлияе върху цената на имота) и най-вече неговата сравнително ниска организираност.
Защо наричаме пазара ниско организиран? Първо, поради дългия срок от започване на строежа до завършване и продажба – недвижимите имоти са сравнително бавно ликвидни; второ, заради уникалността на всеки недвижим имот, която го прави трудно сравним с друг и трето, заради наличието на непрекъснато променящо се търсене, на което е трудно да се реагира незабавно. Възможни са както недостиг на търсени недвижими имоти, така и свръхпредлагане, за което не е налично съответното търсене.
Основни фактори за развитието на пазара на недвижими имоти
Пазарът на недвижими имоти подчинява своето развитие на редица фактори, най-важните сред които са икономически, социално-демографски и правно-статистически.
Конкуренцията, местните данъци и такси, безработицата, равнището на доходите на купувачите, липсата на опасност за загуба на работно място, околната среда, действащите наредби и закони – всички тези фактори в симбиоза оказват влияние върху развитието на пазара и едновременно с това оставят своя значим отпечатък върху ценообразуването.
Фактори с най-силно влияние върху ценообразуването на пазара на недвижими имоти
Планирайки ипотечен кредит, трябва да сме наясно с най-важните фактори, оказващи влияние върху стойността му. Цената на имотите е огледало на търсенето и предлагането. Повишената цена се предхожда от повишено търсене и сочи, че имотът ще носи по-големи ползи от преди. Съществено влияние върху ценообразуването имат и доходите на най-важните участници на пазара на имоти - купувачът, продавачът, професионалните участници (агенти, дилъри) и държавните органи (нотариуси и др.). Най-общо можем да разделим основните фактори на макроикономически, обективни и субективни.
Макроикономическите са в пряка зависимост от валутната обстановка. Стабилната такава поддържа висок интерес към инвестиции в недвижима собственост, а нестабилната задържа цените на едно ниво, тъй като има намалено търсене – отлив на инвестиции в имоти. Лихвеният процент е другият основен играч по отношение на макроикономическите фактори. Неминуемо влияние оказва и разширяването на строителството – естествен регулатор на цените. Новите, модерни и функционални недвижими имоти са по-желани и предпочитани, което води до покачване на цените им.
Субективните фактори вплитат в сърцевината си пъстър микс – традиции, миграционни процеси, модни тенденции, социална класа. Съвсем естествено е цените на имотите в обезлюдени или слабо населени райони, непредполагащи възможност за работа и трайно отсядане, да падат, както и съвсем естествено е по-луксозните и класни имоти, желани от по-заможните инвеститори, както и модерните имоти и новото строителство, да струват по-скъпо.
Обективните фактори са свързани с местоположението на имота и наличието на изградена инфраструктура до него. Местоположението включва транспортни, демографски, географски, екологични, икономически особености на района. Имотите в централни части, престижни квартали, с охрана, тези, които са близо до училища, болници, спирки и други ключови обекти, са по-скъпи. Всички тези екстри повишават стойността на имота, защото носят ползи и удобства за купувача. Лошата екологична среда (наличието на замърсяващо предприятие, примерно) неминуемо отнема от цената на имота. Изградената или поддържана инфраструктура също оказва своето влияние върху цената в посока нагоре. При жилищата от значение за ценообразуването са и етажът, като първият и последният не са предпочитани, наличието или липсата на тераса, гледката, съвсем естествено типът на строителството – тухленото е по-скъпо от панелите, състоянието на обекта – дали е извършен основен ремонт, или има нужда от такъв, площта, разпределението на помещенията.
Ипотечният пазар – начин да получите необходимите финансови средства срещу залог на недвижима собственост
Развитието на ипотечното кредитиране оказва съществено влияние върху ценообразуването на недвижимите имоти. При нужда от средства – за покупка, за стартиране или развитие на бизнес и прочие, можете да получите добър кредит срещу ипотека на ваш недвижим имот.
Ипотеката на имота е гаранция, че ще изплащате кредита си. Съществено е да изчислите внимателно необходимите ви средства, срока на изплащане, както и месечната вноска, за да си гарантирате безпроблемно връщане на кредита.
Съществуват и ипотечни кредити за покупка или строеж на жилище – имотът се ипотекира като обезпечение в полза на кредитора и се изплаща дълъг период от време. Отново съществен е изборът на такъв срок на кредита, при който се формира подходяща месечна вноска, неводеща до свръхнатоварване на месечния ви бюджет.
Към момента на пазара на имоти у нас се наблюдава стабилизиране на цените и липса на резки промени в ценообразуването, както и нарастваща взискателност на купувачите към имотите, повишено търсене на ново строителство, поддържани, модерни сгради в добри квартали, с отлична инфраструктура, паркове, площадки и уреден транспорт.
Двустайните апартаменти остават най-предпочитани при покупка с цел инвестиция, както и най-бързо ликвидни при отдаване под наем.
Последователността в предпочитанията на потребителите и стабилността на пазара определят липсата на сътресения в ценообразуването на имоти у нас през годината.