Теглейки ипотечен кредит, се радваме, че ще имаме възможността да придобием собствено жилище. Колкото и добре да сме си направили сметките, за съжаление понякога изпадаме във финансова безизходица и сме принудени да продадем жилището си, преди да се стигне до съдебен изпълнител. Ако се окажем в такава ситуация, все пак е важно да знаем някои правила и съвети, с които може да се запознаете по-долу.
Много често, за да придобият нов имот, хората теглят ипотечен кредит. Особено и когато не разполагаш с необходимата сума в брой, това може да ти е единственото решение към момента да имаш собствен дом. За съжаление в последствие стотици, дори и хиляди хора стигат до момента да не могат да внасят редовно вноските си по ипотечния кредит. Особено и откакто настъпи икономическата криза вследствие на пандемията от коронавирус, много хора продължават да са финансово нестабилни, с намалени или липсващи месечни приходи. Бъдещата перспектива също продължава да е несигурна и предизвикателна.
Обикновено банките и небанковите финансови дружества не бързат да предприемат действия относно прибиране на обезпечението, щом се закъснее с една или две вноски. Разбира се, желателно е да не се стига до такъв момент, но все пак никой не е застрахован от временна финансова нестабилност или влошена кредитна история. Затова и финансовите експерти често съветват, че трябва да имаме достатъчно заделени парични средства, минимум за 6 месеца напред. Като освен за режийните сметки, пари за храна и домакинството, такси, трябва да се сметнат и вноските по кредити. Точно за да можем да се справяме в период на временна неработоспособност или липса на работа, както и за всякакъв друг вид непредвидено финансово събитие. Воденето на месечен бюджет може да ни помогне много, за да сме наясно с моментното ни финансово състояние.
Кога да продадем ипотекираното жилище?
Всяка финансова институция има свои правила и разпоредби относно това как да действа спрямо клиентите си, които бавят плащанията си. Когато кредитът влезе в графа лоши, тоест има забави над 90 дни по него, то може да се наложи възбрана върху обезпечението. Реално много от кредитополучателите чак тогава решават да направят опит да продадат имота си, което често се случва доста панически и със значителна загуба в цената.
Желателно е, ако се стигне до продажба на ипотекирания имот, то това да не става на прекалено късен етап и в последната минута, за да има доста по-добри възможности пред нас. Поради тази причина и някои финансови институции сключват с имотни агенции, договори от така наречените „Доброволни продажби“.
Обикновено клиентите, които имат финансови затруднения първо започват да бавят по една или две вноски, постепенно вноските стават повече и накрая спират изцяло да плащат заема си, а банката междувременно начислява наказателна лихва. Идеята на „Доброволните продажби“ е да помогнат на тези, които имат финансови затруднения и са тръгнали по този път, да бъдат посъветвани да продадат ипотекираното си жилище по-рано, докато все още могат да получат и достатъчно добра цена за имота.
Препоръчително е жилището да се продаде доста преди банката или друга финансова институция да реши да го даде на частен съдебен изпълнител. Трябва да се има предвид, че търговете, които се организират от съдебни изпълнители се проточват във времето и след продажбата е напълно възможно сумата да не стига за погасяването на остатъка по ипотечния кредит. Не трябва да се забравя, че междувременно крайната дължима сума се утежнява и от наказателните лихви.
Практиката е имотната агенция да подпише посреднически договор с клиента относно желаната продажба на имота, като обикновено в рамките на 3 месеца финансовата институция не начислява наказателни лихви за просрочени вноски. Имотната агенция дори може да предостави и на клиента сравнителен пазарен анализ на цените на имот от неговия тип.
Много хора в началото си мислят, че имат временни затруднения, но на финала те изпадат в тотална финансова безизходица и невъзможност да наваксат с натрупаните вноски. Затова е важно и през цялото време да поддържат добри отношения със своя кредитор и да търсят заедно решение от ситуацията. И ако все пак се стигне до продажба на жилището с ипотека, то поне да се направи при възможно най-изгодните условия. Всички финансови решения трябва да се взимат внимателно, информирано и разумно. Не трябва да се оставяме да затъваме в спиралата на задлъжненията и само да трупаме нови и нови дългове. Винаги може да обсъдим и разгледаме варианти за рефинансиране или разсрочване на кредита. Тегленето на кредити трябва да е винаги добре обмислено, с дългосрочна визия за финансовото ни бъдеще.
Винаги е по-изгодно да си продадете имота преди да се стигне до наказателни лихви. За съжаление много пъти финансовата култура на българина не е достатъчно добра, за да вземе своевременно най-добрите и разумни финансови решения. Важно е и винаги детайлно и обстойно да се запознаваме с цялата информация по ипотечния кредит: договор, общи условия, погасителен план, наказателни лихви при забави. Преди да изтеглим заем трябва добре да проучим кредитния пазар, предложенията на различните финансови институции и да изберем най-подходящата ипотека за нас, според индивидуалните ни възможности и желания. Трябва да сме спокойни, че ще можем да изплащаме вноските по кредита в дългосрочен план.
Друга страна, която трябва да се разгледа при продажбата на имот с ипотека е финансирането на сделката от страна на купувача. Дали той ще купи жилището с налични парични средства или ще тегли ипотечен кредит. И двата варианта могат да се реализират, но трябва да се вземат предвид някои специфики. Ако новият купувач е решил да придобие имота с нова ипотека, то трябва да има добра комуникация между финансовата институция текущ кредитор и бъдещ такъв. Не си представяйте, че е нещо прекалено сложно, но е важно тази комуникация да протече гладко до финалното сключване на сделката. Разбира се, най-лесно е, когато двете ипотеки са при един и същ кредитор.