В тази статия ще разгледаме темата за недвижимото имущество, с цел инвестиция и последващ източник на дългосрочен пасивен доход, като ще вземем предвид плюсовете и минусите при такова инвестиране.
Темата за инвестициите вълнува всички предприемачи, бъдещи инвеститори и дори доста физически лица, които биха искали да инвестират в нещо спестените си средства или да си осигурят допълнителен доход. Когато говорим за инвестиции и различните видове, трябва да разгледаме и какво представлява получаването на пасивен доход. Може би всеки би искал да инвестира веднъж, но да получава постоянен, гарантиран последващ доход във времето. Но за да се случи това, се очаква да разполагате с голяма сума спестени средства, а това не е толкова лесно постижимо винаги. Освен, ако с лекота не сте придобили първоначалния капитал, получавайки наследство, продавайки изгодно допълнителен за вас имот, спечелвайки пари неочаквано от игра, лотария, тото, и др.). И сега идва ред на въпроса какво да направите с парите, така че да получите многократни доходи след това. Решавайки да инвестирате с цел получаване на пасивен доход, обаче трябва да имате предвид, разбира се и риска, възвръщаемостта и достъпността.
Недвижимото имущество може да бъде добър вариант и източник на такъв пасивен доход, под формата на наем. Въпреки ръста, който се наблюдава в цените на имотите в големите градове, през последните 3 години, дори и при затишието през първите месеци на пандемията от коронавирус у нас, имотите са добавили средно над 30% към стойността си. И така те реално често носят доходност от 5% и повече. Това е в случай, че имотът е постоянно нает и не се смятат разходите за поддръжка и амортизация, които могат да свалят около процент - процент и половина от потенциалната доходност. Като се вземат предвид и тези разходи, доходността от отдаване под наем на апартамент или друг имот, може да е над 3,4-4%, което реално я прави в пъти по-изгодна от доходността от депозити (около 4 пъти). В допълнение, инвеститорите могат да разчитат и на капиталова печалба, при евентуално бъдещо поскъпване на имота, което би защитило инвестицията от инфлацията в дългосрочен план.
Трябва да се обърне внимание и на някои недостатъци, когато се инвестира в недвижимо имущество:
- Амортизация – Всяко жилище с времето се амортизира, стените имат нужда от пребоядисване, мебелите трябва да се подменят, завеси, щори; имотът има нужда от цялостно обновяване, особено ако искаме да запазим стойността на наема или дори да го завишим.
- Комуникация с наемателите – Когато притежавате имот, който отдавате под наем, се налага и да следите регулярно състоянието на имота, да внимавате за редовното плащане на комуналните сметки от страна на наемателите, иначе в противен случай може да се наложи да водите впоследствие съдебни дела. Включително и нанесените щети върху вида и състоянието на жилището могат да надвишават предварително взетия депозит, при по-лошо отношение от страна на наемателите.
- Заетост – Жилището или търговските площи може да не са наети за цялата година, което намалява от една страна доходността от взетите наеми, а и всяка смяна на наематели има и съпътстващи ангажименти по прекратяването на договора с едните, намирането на нови подходящи наематели и подписване на договор с тях, уточняване на бъдещите ви отношения.
- Такси и комисиони – Винаги има и съпътстващи разходи при покупка и продажба на един имот, които могат да възлизат между 3 и 5% от стойността му, включвайки такси за адвокати, нотариуси, комисиони на брокери, данъци и др.
- Мащабиране и ликвидност – Трябва да се има предвид, че не може да си разделите цялата инвестиция, може да купите и продадете цял имот, а не част от него.
Ако пък имате желание да инвестирате в недвижимо имущество, но не разполагате с голяма сума накуп, същевременно искате да си спестите и част от неудобствата споменати по-горе, за вас има и друга алтернатива – инвестиране във Фондове за споделено финансиране на имотни проекти. Това е сравнително нова инвестиционна алтернатива, в която няколко или повече по-малки инвеститори, които нямат самостоятелно достатъчно налични средства, но пък искат да инвестират в имоти, се обединяват и притежават частично един недвижим имот. Инвеститорите сами избират в какъв тип проект да инвестират и чакат да бъдат одобрени, като вече има много онлайн платформи с такива проекти, измежду които всеки заинтересован може да си избере.
Много често инвестицията в недвижимо имущество се реализира чрез ипотечен кредит. В такива случаи е добре да се придържаме към правилото, че вноската по изплащането му не трябва да надвишава 30% от генерирания доход. Обикновено при закупуване на жилище с ипотека, се изискват между 10 - 30% първоначална инвестиция със собствени средства.
Световните данни за имотния пазар също показват, че като цяло повишаването в цените на наемите значително надвишава ръста на инфлацията. И това реално прави инвестирането в недвижимо имущество доста доходно и все по-популярно през последните години.
Друг важен аспект, който не трябва също да се забравя е, че стойността на недвижимото имущество не е задължително само да се вдига. Пример е и голямата криза през 2008 година, когато много американски инвеститори се подведоха да вземат кредити на стойност 110 – 120% върху стойността на имотите си, за да покрият други разходи, вярвайки, че цената на имотите им само ще се покачва за в бъдеще.
Когато говорим за съотношението между риск и доходност и къде се намира инвестицията в недвижимо имущество на тази скала, трябва да се вземе под внимание, че такава инвестиция е със значително високо ниво на риск, в търсене на по-висока доходност. Това се дължи на значително ниската ликвидност при недвижимите имоти, което влияе върху нивото на риск. Инвестициите в имоти са по-рисков актив от тези в акции, в това число и в по-малки компании или такива на развиващите се пазари.
В каквото и да решите да инвестирате парите си, инвестицията в недвижимо имущество си остава добър вариант за пасивен доход.