Ипотечният кредит е вид заем, който се обезпечава с недвижимо имущество и предоставя възможност за дългосрочно финансиране. Най-често този вид заем се използва от кредитополучателите за покупката на жилище. Поради високите цени на недвижимите имоти, малко хора могат да си позволят да закупят желания дом, разчитайки само на лични средства, поради което решават да се възползват от предлаганите от банките и от различни небанкови финансови институции ипотечни кредити. В тази статия ще ви запознаем с различните видове ипотечни кредити.
Според вида на обезпечението ипотечните кредитите се делят на два вида:
• Когато имотът, който ще служи за обезпечение е този, който ще се закупува с изтегления кредит, то той се нарича „жилищен ипотечен кредит“.
• Когато се ипотекира имот, различен от този, който ще се закупува, той се нарича само „ипотечен кредит“.
Ипотечните кредити могат да бъдат разделени на два основни вида:
• Целеви ипотечни кредити
• Нецелеви ипотечни кредити
Целеви ипотечни кредити
Целевите ипотечни кредити са заеми срещу обезпечение, които се отпускат на кредитоискателите с точно определена цел. Те могат да бъдат използвани за различни неща, като покупка, строеж, довършителни работи, ремонт на жилища или за рефинансиране. Тези кредити могат да финансират както придобиването на собствеността върху вече построени имоти, така и закупуването на такива, които са все още в процес на изграждане. Във втория случай, когато имота е в процес на строеж, кредитът може да бъде отпускан на няколко отделни транша.
Определяне на размера на целевите ипотечни кредити
В случаите, в които ипотечният кредит ще служи за закупуване на жилище, размерът му зависи от:
• Договорената покупна цена на имота
• Пазарната стойност на имота
• Платежоспособността на кредитоискателите
• Вида на отговорност, която кредитополучателите носят при неизплащане на кредита – дали отговарят само до размера на обезпечението или носят отговорност с цялото си имущество. (Във втория случай финансовите институции са склонни да отпускат кредити в по-големи размери.)
• Срока на изплащане на кредита
При отпускане на ипотечен кредит за строеж и довършителни дейности, размерът на кредита зависи от размера на сумата, необходима за строителните дейности, която може да бъде доказана от оферта от строителна фирма или чрез представяне на план сметка за строителните дейности. За отпускането на такъв кредит е нужно да се представи и строителната документация по проекта.
В случаите на отпускане на ипотечен кредит за ремонт на недвижим имот, размерът му се определя в зависимост от предоставената от строителна фирма сметка за ремонтни дейности. Възможно е сумата по кредита да се отпуска поетапно, за да може да бъде проследено целевото разходване, като също може да бъде изискван и снимков материал, доказващ извършените ремонтни дейности.
Кредит за рефинансиране
Освен ипотечни кредити за закупуване, строеж и ремонт на недвижим имот, на финансовия пазар се предлага и ипотечен кредит за рефинансиране. Основно този вид заеми се използват за погасяване на предишни кредити или обединяване на няколко кредита в един общ.
Ползата от рефинансирането е, че чрез него кредитополучателите могат да оптимизират условията по кредитите си, което да се изрази в някой от следните аспекти:
• Да се намалят разходите по кредита
• Да се промени срокът на изплащане на кредита или вида на вноските
• Да се обединят няколко кредита в един общ, което би довело до удобство в обслужването на заема и намаляване на разхода по изплащането.
• Кредитът по рефинансиране може да се комбинира с отпускането на допълнителен кредитен лимит
Рефинансирането може да стане по два начина. Единият е да се изтегли новият заем от фирмата кредитор, в която е бил досегашният кредит или кредити, като се предоговорят условията. В този случай е нужно единствено да се провери размерът на вноските и на лихвата на новия заем и дали има допълнителни такси. Другият начин е да се изтегли заем от друга фирма кредитор, с която да рефинансираме предходен заем. В този случай е нужно предварително много добре да се проучат новите условия.
Нецелеви ипотечни кредити
За разлика от целевите ипотечни кредити, при които е предварително обявено за какво ще се използва сумата от получения заем, при нецелевите ипотечни заеми кредитната институция не се интересува за какво ще се използва получената сума. Най-често тези кредити се използват за покриването на различни текущи нужди – закупуване на машини и съоръжения, инвестиции в активи, осигуряване на средства за извършване на търговска дейност и др. Като цяло условията при взимане на нецелеви кредити са по-неизгодни от тези за целевите. Изплащат се по-високи лихви, заемите се отпускат за по-кратък срок на изплащане и имат по-малък максимален размер.
Решението да вземем какъвто и да е вид кредит трябва да бъде много внимателно обмислено. Има няколко основни стъпки, през които трябва да минем, преди да изтеглим нужния кредит, за да закупим желаното жилище или да покрием други нужди, за които не ни достигат финансови средства.
Да пресметнем добре бюджета си, какви са приходите ни и месечните ни разходи, за да можем да преценим каква сума бихме могли да отделяме за погасяване на вноските по заема и съответно за какъв срок ще успеем да го изплатим.
Трябва добре да обмислим размера на кредита, който ще вземем. Някои хора правят грешката първо да се заемат с търсенето на имот и чак след като намерят подходящ да кандидатстват за одобрение за ипотечен кредит. По-разумно е първо да разберем какъв ще е размерът на кредита, за който можем да получим одобрение и на база това да се заемем с търсенето.
Да изберем мястото, от което можем да изтеглим кредита. Тъй като на финансовия пазар има голям избор от финансови институции, трябва да направим обстойно проучване на условията и критериите, според които дават одобрение за отпускане на заем. В случай, че имаме спешна нужда от кредит или не отговаряме на критериите на банките за отпускане на заем, можем да се обърнем към някоя от съществуващите на пазара небанкови финансови институции, които са значително по-гъвкави в условията за одобрение
Във видеото по-долу може да научите повече за ипотечните кредити:
